Acheter un bien immobilier en Andorre attire de plus en plus de Français. Que ce soit pour s’expatrier, investir ou préparer sa retraite, la Principauté propose un cadre de vie sécurisé, un marché dynamique, et surtout une fiscalité très avantageuse. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales en vigueur.
Nous faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir en 2025 : de l’achat à la revente, en passant par la location, la fiscalité des plus-values, les réformes récentes et les particularités pour les non-résidents français.

Acheter un bien en tant que Français : est-ce possible ?

Oui, les ressortissants français peuvent acheter un bien immobilier en Andorre. Toutefois, lorsqu’on n’est pas résident andorran, il faut obtenir une autorisation d’investissement étranger. Cette démarche obligatoire permet de réguler les achats immobiliers par des non-résidents, et de préserver un accès au logement pour les locaux.

La demande se fait en général par l’intermédiaire d’un notaire ou d’une agence immobilière. Délais moyens : 1 à 2 semaines.

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 Quels sont les frais d’achat immobilier en Andorre ?

Les frais sont bien plus modérés qu’en France :

• ITP (Impôt sur Transmissions Patrimoniales) : 4 % (peut atteindre 4,5 % selon la paroisse).
• Frais de notaire : entre 600 et 1 200 €.
• Frais d’enregistrement : environ 1 à 1,5 % du prix.
• Honoraires d'agence : entre 5 et 10 %, souvent à la charge du vendeur.

 Pas de frais de caution bancaire, ni de contribution au logement, ni de taxe de publicité foncière.

 Nouvelle taxe 2025 sur les investissements étrangers

Depuis avril 2025, une taxe additionnelle a été introduite pour réguler le marché immobilier face à la forte demande étrangère :

• 3 % pour l’achat d’un premier bien à usage personnel
• 5 % pour un second bien
• 10 % pour les acquisitions multiples ou investissements à but locatif

Exonération totale pour les résidents fiscaux andorrans.

Cette taxe est calculée sur le prix d’achat et vient s’ajouter à l’ITP.

 Y a-t-il une taxe foncière ou une taxe d’habitation ?

Non. Contrairement à la France, l’Andorre ne prélève ni taxe foncière ni taxe d’habitation. C’est l’un des grands avantages du pays.

Certaines paroisses appliquent une redevance locale symbolique (≤ 200 €/an), destinée à financer des services publics : voirie, ordures ménagères, etc.

⚡ Exemple : une villa de 800 000 € en Andorre peut entraîner moins de 150 € de taxes locales annuelles. En France, une maison comparable paierait entre 3 000 et 6 000 €/an de taxe foncière.

Imposition des loyers : que paye-t-on si on loue son bien ?

Pour les résidents fiscaux andorrans :

• Déclaration dans l’IRPF (impôt sur le revenu)
• Taux progressif plafonné à 10 %
• Charges déductibles : amortissements, travaux, assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt

Pour les non-résidents :

• Retenue à la source de 5 % sur le revenu brut
• Régime simple, sans CSG/CRDS ni autre prélèvement social

💡 Exemple : Revenu brut 24 000 € / an – Charges 4 000 € → Impôt final : 2 000 €

Depuis 2025, la déclaration annuelle des loyers est obligatoire pour tous, y compris les non-résidents.

Fiscalité sur les plus-values à la revente

Pas de prélèvements sociaux ni surtaxe même pour les non-résidents.

💡 Exemple : plus-value de 200 000 € après 6 ans de détention → taux de 5 % = 10 000 € d’impôt

Acheter via une société (SL) : une bonne stratégie ?

Créer une société andorrane (SL) pour acheter un bien immobilier peut présenter des avantages :

• Fiscalité à 10 % sur les bénéfices
• Possibilité d’amortir le bien
• Transmission facilitée
• Structure utile pour un parc locatif professionnel

Mais cela implique :

• Des frais de création (notaire, capital, enregistrement)
• Des obligations comptables annuelles
• Une gestion déléguée obligatoire si vous n'êtes pas résident

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Existe-t-il un impôt sur la fortune ou des droits de succession ?

Non. L’Andorre se distingue par une politique fiscale particulièrement favorable à la conservation et la transmission du patrimoine. En 2025, elle n’applique :

• Aucun impôt sur la fortune (IFI), contrairement à la France où l’IFI s’applique au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine net.
• Aucun droit de succession ou de donation, même en ligne directe, même sur des montants très élevés.

Cela signifie qu’un résident andorran peut transmettre un bien immobilier, un portefeuille financier ou une entreprise à ses enfants sans aucune imposition. Il n’existe ni barème progressif, ni plafonnement d’abattements, ni obligations déclaratives lourdes comme en France.

Un atout majeur pour les familles patrimoniales, les entrepreneurs ou les expatriés désireux de préparer leur succession sans fiscalité confiscatoire. Ce cadre fiscal est également prisé dans les stratégies de prévoyance et d’optimisation intergénérationnelle.

💡 Exemple : un patrimoine de 3 millions d’euros transmis entre parents et enfants en France peut entraîner jusqu’à 800 000 € de droits de succession. En Andorre : 0 €.

 Et la fiscalité vis-à-vis de la France ?

Depuis 2015, la France et l'Andorre sont liées par une convention fiscale bilatérale qui évite la double imposition.

• Si vous devenez résident fiscal andorran (plus de 183 jours/an ou statut passif valide), vos revenus de source andorrane ne sont plus imposables en France.
• L'Andorre est une juridiction coopérative reconnue par l'OCDE.
• Pas de risque de blacklisting, tant que la résidence est réelle et déclarée.

 Exemple comparatif : France vs Andorre pour un bien de 500 000 €

Économie fiscale : +130 000 € sur 6 ans pour un projet similaire.

FAQ – Fiscalité immobilière en Andorre (2025)

Y a-t-il une taxe foncière à payer chaque année ?

Non. Contrairement à la majorité des pays européens, l’Andorre ne prélève aucune taxe foncière, ni taxe d’habitation, que vous soyez résident ou non.

💡 Certaines communes appliquent une redevance locale symbolique (généralement <200 € par an) couvrant l’entretien urbain ou les services publics.

Faut-il payer une TVA à l’achat d’un bien immobilier ?

Oui, mais uniquement pour les biens neufs. En Andorre, la TVA est appelée IGI (Impost General Indirecte) et s’élève à 4,5 %, l’un des taux les plus bas d’Europe.

Aucun IGI n’est dû lors de la revente entre particuliers (biens anciens).

💡 Exemple : pour un appartement neuf à 400 000 €, l’IGI sera de 18 000 € en Andorre, contre 80 000 € en France (TVA à 20 %).

Doit-on déclarer les loyers perçus ?

Oui, depuis 2025 la déclaration des revenus locatifs est obligatoire, quelle que soit votre résidence fiscale :

• Résidents : imposition via l’IRPF, à un taux progressif plafonné à 10 %, avec déduction des charges (entretien, assurance, intérêts d’emprunt).
• Non-résidents : retenue à la source de 5 % sur le revenu brut, sans prélèvements sociaux. Déclaration annuelle obligatoire.

💡 Exemple : revenus locatifs bruts de 24 000 € / charges de 4 000 € → base imposable 20 000 € → impôt final : 2 000 €.

Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Les plus-values sont soumises à un barème dégressif, favorisant la détention longue durée :

Aucun prélèvement social, ni surtaxe applicable (contrairement à la France).

💡 Exemple : un bien acheté 300 000 € et revendu 500 000 € après 6 ans = plus-value de 200 000 € → impôt estimé : 10 000 € (soit 5 %).

Peut-on acheter via une société (SL) ?

Oui. L’achat via une Société à Responsabilité Limitée andorrane (SL) est autorisé et souvent recommandé pour les projets patrimoniaux ou locatifs structurés :

• Fiscalité plafonnée à 10 % sur les bénéfices
• Possibilité d’amortir les actifs immobiliers
• Transmission d’actions facilitée (donation ou succession)

Mais :

• Nécessite un capital social minimum (3 000 €)
• Implique des obligations comptables et fiscales annuelles

 Idéal pour les investisseurs professionnels ou les familles souhaitant créer une holding patrimoniale.

Ce qu’il faut retenir

•  Droits d’achat modérés (4 à 4,5 % + taxe étranger selon profil)
• Aucun impôt sur la fortune ni droits de succession
• Revenus locatifs faiblement imposés
• Plus-values dégressives et exonération au bout de 12 ans
• Fiscalité reconnue et sécurisée par la France

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