🏗️ Immobilier neuf en Andorre en 2025 : opportunité ou précipitation ?

Entre 2022 et 2025, un véritable boum de la construction neuve a transformé le paysage immobilier andorran. Escaldes, Andorre-la-Vieille, La Massana et Encamp voient fleurir projets modernes et résidences haut de gamme. Les raisons sont claires : qualité de vie, fiscalité attractive et forte demande, notamment des Français à la recherche d’un pied-à-terre ou d’un investissement.

Mais attention : les règles du jeu, notamment sur la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), sont très différentes de la France.

Pourquoi le neuf attire-t-il tant de Français ?

• Confort moderne, terrasses, parking, normes énergétiques récentes
• Forte rentabilité locative, que ce soit pour la résidence principale ou la location
• Offre limitée : le neuf se vend souvent avant lancement du chantier

Toutefois, pour éviter les déconvenues, mieux vaut connaître les spécificités du système andorran.

Spécificités Andorre vs VEFA française

Contrairement à la VEFA française, Andorre n’impose pas de garanties légales sur l’achèvement (comme la GPA ou la garantie décennale). En pratique, les étapes financières sont :

1. Réservation avec acompte de 5 à 10 %
2. Signature du contrat (notaire) avec 30 à 40 %
3. Appels de fonds pendant la construction
4. Règlement du solde à la livraison

Cela implique que vous devez absolument :

• Vérifier l’expérience du promoteur,
• Obtenir des garanties bancaires ou cautions privées,
• Faire relire le contrat par un notaire francophone.

Quels prix pour le neuf en 2025 ?

Voici les prix moyens observés :

• Escaldes / Andorre-la-Vieille : 6 000 – 9 000 €/m² (prestige ou centre).
• Encamp / La Massana : 4 000 – 6 000 €/m².
• Ordino / Canillo : à partir de 3 500 € le mètre carré.

À noter que les biens avec balcon, vue ou garage se vendent très rapidement.

Revente et fiscalité : que faut-il savoir ?

• Plus-value taxable : 15 % si revente dans l’année, décroît jusqu’à exonération au bout de 12 ans (accompagnement fiscal possible).
• Fiscalité avantageuse :
  • ITP (droit de mutation) : 4 %
  • Taxe 2025 sur investissement étranger : 3 à 10 % selon le profil
  • Aucune taxe foncière, pas d’IFI, pas de droits de succession

Synthèse : les bons et les pièges

✅ Points forts :

• Marché en tension avec une réelle demande
• Fiscalité avantageuse
• Biens modernes et bien conçus

🚧 Points de vigilance :

• Pas de garanties VEFA comme en France
• Risques de retard, livraison ou confort limité sans vigilance
• Nécessité d’un bon accompagnement juridique et financier

📋 En conclusion

• L’immobilier neuf en Andorre en 2025 est réellement une opportunité, à condition de bien comprendre les règles locales et de choisir des partenaires fiables.
• Avec une demande forte et un cadre attractif, les plus-values et la rentabilité sont au rendez-vous… mais la prudence reste indispensable.