Acheter en Andorre en étant étranger : impôts, coût et démarches

L'achat immobilier en Andorre par un étranger exige une autorisation préalable, se limite à une maison ou deux appartements et déclenche un impôt spécifique de 6 % sur le premier logement, 10 % au-delà. Ces règles visent aussi les résidents sans trois ans de résidence effective sur dix.

Qui est considéré comme investisseur étranger en Andorre ?

Un investisseur étranger est une personne non résidente, un résident qui ne justifie pas de trois ans de résidence effective sur les dix dernières années, une société étrangère ou une société andorrane détenue à 50 % ou plus par des capitaux étrangers. Le critère est la résidence, pas la nationalité (Llei 5/2025, art. 1 ; Llei 3/2024, art. 5).

Résident récent : le piège le plus fréquent

Un acheteur français installé depuis deux ans à Escaldes-Engordany possède un permis de résidence en règle et reste pourtant soumis à l'autorisation, au plafond d'achat et à l'impôt spécifique. Attendre d'avoir trois ans de résidence effective peut donc changer le coût de l'opération.

Les opérations exonérées d'impôt

L'article 4 de la Llei 3/2024 exonère notamment les acquisitions par décès, les transmissions gratuites entre membres d'une même famille, les attributions liées à un divorce et la reprise d'un bien en exécution d'une garantie bancaire. Une acquisition destinée à une activité commerciale peut aussi être exonérée, sous quatre conditions cumulatives, dont une détention d'au moins dix ans et la création d'emplois.

Combien de biens un étranger peut-il acheter en Andorre ?

Un investisseur étranger peut acquérir au maximum une maison unifamiliale, ou deux appartements ou studios, ou un terrain portant une seule maison, ou six places de parking. Ce plafond court pendant dix ans à compter de l'investissement qui l'atteint, et aucune limite de surface n'est fixée (Llei 5/2025, art. 9).

Type de bien	Maximum autorisé
Maison unifamiliale	1
Appartements ou studios	2
Terrain à bâtir	1, portant une seule maison
Annexes	3 places de parking et 3 débarras par appartement, sauf titre de division plus large
Places de parking seules	6

Le décompte inclut tous les biens détenus en pleine propriété, en droit réel ou en quote-part indivise depuis l'entrée en vigueur de la loi. Une part dans une indivision compte donc. Les biens reçus par décès ou par liquidation du régime matrimonial sont exclus. La promotion immobilière est interdite aux investisseurs étrangers, sauf programme entièrement destiné à la location de résidence habituelle, avec au moins 50 % à prix abordable et des baux d'au moins dix ans.

L'autorisation d'investissement étranger : délai et conditions

Tout investissement immobilier étranger exige une autorisation administrative préalable du ministère compétent. Celui-ci dispose de deux mois pour statuer, prolongeables de moitié sur notification. Sans réponse dans ce délai, la demande est refusée : le silence ne vaut pas accord (Llei 5/2025, art. 8 et 10).

Le notariat indique qu'en pratique l'autorisation peut prendre un mois ou plus. Prévoyez cette durée dans votre calendrier, notamment si un vendeur attend. Le silence de l'administration valant refus, surveillez la date limite et relancez le ministère avant son échéance.

Une fois accordée, l'autorisation doit être utilisée dans le délai qu'elle fixe, ou à défaut dans les six mois, sous peine de caducité. L'investisseur doit ensuite présenter tous les deux ans, ou sur demande du ministère, les justificatifs de conformité à la loi (art. 11). Conservez donc vos preuves : acte, paiements et baux éventuels.

Impôt de 6 ou 10 % : le barème issu de la Llei 2/2026

Depuis février 2026, l'impôt comporte deux taux appliqués à la valeur réelle de l'investissement. Le taux de 6 % couvre un seul logement, avec au plus trois places de parking et trois débarras. Le taux de 10 % s'applique au-delà, donc dès le second appartement (Llei 3/2024, art. 8, rédaction de la Llei 2/2026).

Investissement	Taux
Premier logement : maison, appartement, studio, ou terrain portant une seule maison	6 %
Second appartement ou autre investissement au-delà de cette limite	10 %
Exonération commerciale dont les conditions cessent d'être remplies	10 %

Le taux tient compte des biens acquis depuis l'entrée en vigueur de la loi. Une fois le taux maximal atteint, chaque investissement suivant y reste soumis. L'impôt doit être payé avant la signature de l'acte, et le notaire en vérifie le règlement.

Le barème 3, 5, 8 et 10 % n'est plus en vigueur

Plusieurs pages en ligne publiaient encore, au 8 novembre 2026, l'ancien barème progressif à quatre taux. L'article 29 de la Llei 2/2026 l'a remplacé. Un budget établi sur 3 % sous-estime de 15 000 € l'impôt d'un logement à 500 000 €.

La bonification de 90 % pour la location à prix abordable

La quote-part de l'impôt est réduite de 90 % pour un logement loué à prix abordable, comme résidence habituelle et permanente, pendant au moins dix ans (art. 10). Le contribuable doit la demander et enregistrer le bien et les baux. Si l'usage change dans les dix ans, il restitue la somme avec intérêts de retard. Les baux avec option d'achat et les baux entre personnes liées sont exclus.

Quel budget prévoir pour acheter en Andorre ?

Un acheteur non résident doit ajouter environ 10 % au prix d'un bien ancien : 6 % d'impôt sur l'investissement étranger et 4 % de droits de mutation, avant frais de notaire. Sur un appartement à 500 000 €, le budget atteint 550 000 €. Au prix moyen officiel, cette somme correspond à environ 113 m².

Calcul pour un premier logement soumis au taux de 6 %, en supposant une valeur réelle égale au prix. Surface obtenue avec le prix moyen des appartements vendus, 4 415,9 € le mètre carré au premier trimestre 2026.

Neuf ou ancien : droits de mutation ou IGI

Selon le notariat, un seul de ces deux impôts s'applique : 4 % de droits de transmission si le vendeur est un particulier, 4,5 % d'IGI s'il est professionnel. Un appartement neuf à 500 000 € vendu par un promoteur coûte donc 552 500 € hors notaire.

Frais de notaire et arrhes

Faites chiffrer les honoraires de notaire et les frais d'enregistrement avant de signer, car les estimations publiées divergent. Un avant-contrat, facultatif, s'accompagne généralement d'arrhes de 5 à 10 % du prix. L'acheteur qui renonce les perd, le vendeur qui se rétracte rembourse le double.

Prix demandé ou prix vendu

Le Departament d'Estadística mesure 4 415,9 € le mètre carré sur les ventes signées, contre environ 7 800 € relevés sur les portails d'annonces. Notre analyse du prix du mètre carré en Andorre explique cet écart. Un acheteur qui cherche un appartement à petit prix a donc intérêt à raisonner sur les ventes réelles et à négocier.

Peut-on obtenir un crédit immobilier en Andorre quand on est étranger ?

Un acheteur étranger traite directement avec une banque andorrane, le pays ne comptant pas de courtiers selon le notariat. Le programme public qui prend en charge sept ans d'intérêts ne lui est pas accessible : il exige sept ans de résidence légale, un premier logement utilisé comme résidence principale et un prix d'au plus 600 000 €.

Quelle que soit l'origine des fonds, le paiement doit être justifié par des documents bancaires, au titre de la loi contre le blanchiment. Préparez vos relevés et l'origine de votre apport avant de déposer la demande d'autorisation.

L'apport demandé et le taux dépendent de chaque établissement : sollicitez une simulation écrite avant de signer un avant-contrat. Le détail du dispositif public figure dans notre article sur le crédit immobilier à taux aidé en Andorre.

Les étapes d'un achat, de la recherche à l'acte notarié

Un achat par un étranger suit sept étapes : vérifier le plafond, signer éventuellement un avant-contrat, demander l'autorisation, verser un acompte sur l'impôt, payer le solde, signer devant un notaire andorran, puis accomplir les formalités. L'impôt se règle avant l'acte et le notaire contrôle ce paiement (Llei 3/2024, art. 14).

1. Vérifier votre statut et le plafond. Comptez les biens déjà détenus en Andorre, y compris en indivision, pour savoir si l'achat reste autorisé et s'il relève de 6 % ou de 10 %.
2. Signer un avant-contrat si besoin. Cet accord, facultatif, s'accompagne généralement d'arrhes de 5 à 10 % du prix. Prévoyez une condition liée à l'obtention de l'autorisation.
3. Déposer la demande d'autorisation. Adressez la demande au ministère compétent en déclarant le montant de l'investissement. Le ministère dispose de deux mois, prolongeables de moitié.
4. Verser l'acompte sur l'impôt. L'acompte, calculé sur le montant déclaré, se paie avant la décision favorable (Llei 3/2024, art. 12).
5. Payer le solde de l'impôt. Autoliquidez et réglez l'impôt avant l'acte. Le paiement est justifié auprès du notaire (art. 14).
6. Signer l'acte devant un notaire andorran. Pour un acheteur non ressortissant, le notariat indique que l'acte notarié andorran est obligatoire sous peine de nullité. Il formalise l'investissement.
7. Accomplir les formalités après l'achat. Le notaire transmet l'acte aux registres, dont celui des investissements étrangers. Communiquez vos coordonnées bancaires à la mairie pour les impôts fonciers, puis tenez vos justificatifs à jour tous les deux ans.

Pour comparer des biens en connaissant votre budget réel, parcourez nos annonces immobilières en Andorre.

Louer son bien : impôt et règles à connaître

Un propriétaire non résident est imposé à 10 % sur ses loyers andorrans, après une réduction de 20 % de la base, soit une charge de 8 % du montant soumis à l'impôt. Cet impôt relève de l'impôt sur le revenu des non-résidents. Les gestionnaires de loyers peuvent en répondre solidairement (Llei 94/2010, art. 5, 25 et 29).

La location touristique suppose une autorisation d'habitatge d'ús turístic, et son régime a été encadré par la Llei 5/2025 puis par la Llei 7/2026 générale du tourisme. Vérifiez la possibilité d'exploiter le logement de cette façon avant de bâtir un plan d'investissement sur ce revenu.

La Llei 5/2025 a aussi créé, pour trois ans, un dispositif de cession temporaire des logements vides et délaissés. Un propriétaire qui laisse son bien inoccupé doit vérifier s'il peut être concerné. La location longue durée à prix abordable reste la seule à ouvrir droit à la bonification de 90 %.

Revendre un bien en Andorre : ce que paie un non-résident

Un non-résident paie sur sa plus-value immobilière 25 % si le bien est revendu avant deux ans, 20 % entre deux et cinq ans, 15 % entre cinq et dix ans. L'acquéreur retient en outre 5 % de la valeur totale de la transmission au moment de la vente (Llei 94/2010, art. 29 et 35.5).

La base est la différence entre la valeur réelle à la vente et la valeur d'acquisition, majorable des investissements, améliorations et frais justifiés (art. 28 bis). Gardez donc les factures de travaux dès l'achat. L'article 29 ne prévoit pas de taux au-delà de dix ans : faites confirmer le traitement d'une revente plus tardive par un notaire.

Ce barème pèse sur les opérations courtes et réduit l'intérêt d'un achat-revente rapide. Un investisseur qui compare plusieurs pays doit l'intégrer dès le départ avec les frais d'entrée, soit environ 10 % du prix.

Un achat immobilier ne donne pas accès à la résidence à lui seul

La résidence sans activité lucrative exige d'investir au moins 1 000 000 € en actifs andorrans. L'immobilier est admis, à condition d'affecter plus de 800 000 € à chaque bien acquis. Un appartement à 500 000 € ne remplit donc pas cette condition, même complété par d'autres actifs (Llei 9/2012, art. 96).

Le montant descend à 400 000 € si l'investissement est placé dans le Fons d'habitatge. S'y ajoutent un versement à l'Autorité financière andorrane de 50 000 €, plus 12 000 € par personne à charge. Ces sommes sont définitives, sauf refus de l'autorisation initiale. Le résident doit aussi établir sa résidence principale et effective en Andorre au moins 90 jours par année civile (art. 95).

Le détail des statuts figure dans notre guide pour obtenir la résidence en Andorre.

Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter un appartement en Andorre ?

Oui. Un non-résident doit obtenir une autorisation préalable et peut acquérir jusqu'à deux appartements. Le premier est soumis à un impôt spécifique de 6 %, le second à 10 %. Notre article sur l'achat d'un bien en tant qu'étranger détaille les pièces du dossier.

Peut-on acheter en Andorre sans y habiter ?

Oui. La résidence n'est pas exigée pour acheter. Le non-résident reste soumis à l'autorisation préalable, au plafond d'une maison ou de deux appartements et à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier.

Quel impôt paie un Français qui achète en Andorre ?

Un Français non résident paie 6 % de la valeur réelle pour un premier logement et 10 % au-delà, en plus de 4 % de droits de mutation ou de 4,5 % d'IGI sur le neuf. Le critère appliqué est la résidence, et non la nationalité.

Le taux est-il encore de 3 % en 2026 ?

Non. Le barème de 3, 5, 8 et 10 % a été remplacé par l'article 29 de la Llei 2/2026. Depuis février 2026, les seuls taux sont 6 % et 10 %.

Quel est le délai pour obtenir l'autorisation d'investissement étranger ?

Le ministère dispose de deux mois, prolongeables de moitié sur notification. Sans réponse dans ce délai, la demande est considérée comme refusée. En pratique, le notariat indique un mois ou plus.

Quel est le prix moyen de l'immobilier en Andorre ?

Le prix moyen des appartements vendus s'établit à 4 415,9 € le mètre carré au premier trimestre 2026, selon le Departament d'Estadística. Les prix affichés sur les portails d'annonces sont nettement plus élevés, autour de 7 800 € le mètre carré.

Peut-on réduire l'impôt en louant le logement ?

Oui, sous conditions. Une bonification de 90 % de l'impôt s'applique à un logement loué à prix abordable comme résidence habituelle et permanente pendant au moins dix ans. Elle est restituée avec intérêts si l'usage change durant cette période.

Acheter un bien permet-il d'obtenir la résidence en Andorre ?

Pas automatiquement. La résidence sans activité lucrative impose d'investir au moins 1 000 000 €, et chaque bien immobilier retenu doit représenter plus de 800 000 €, en plus d'un versement définitif à l'AFA et d'une présence de 90 jours par an.

Un résident fiscal français doit-il déclarer son bien andorran ?

Un résident fiscal français reste soumis à ses obligations déclaratives en France, et la convention fiscale entre la France et l'Andorre répartit l'imposition. Faites vérifier votre situation par un conseiller fiscal avant l'achat.

Sources

• Llei 5/2025, del 6 de març, articles 1 et 8 à 11 sur l'investissement étranger
• Llei 3/2024 de l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària, articles 3 à 14
• Llei 2/2026, del 22 de gener, articles 10 et 29
• Llei 9/2012, articles 95 et 96
• Llei 94/2010 de l'impost sur la renda dels no-residents, articles 5, 25, 28 bis, 29 et 35
• Union internationale du notariat, acheter un bien immobilier en Andorre
• Departament d'Estadística, statistiques de prix du logement, premier trimestre 2026

Textes consultés sur le Portal Jurídic d'Andorra le 8 novembre 2026. Les textes consolidés n'ont pas de valeur officielle. Ce guide informe et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal andorran.